Pavni učinci uknjižbe, predbilježbe i zabilježbe na nakretninama
Veoma značajni pravni instituti koji su definisina Zakonam o Zemljišnim knjigama FBIH („Službene novine FBIH“ br. 58/02, 19/03, 54/04 i 32/19, Odluka Ustavnog suda BIH br. U-22/16 i 61/22) su uknjižba, predbilježba i zabilježba.
Što je potrebno da znamo koja su pravna svojstva ovih instituta? Potrebno je da znamo osnovna svojstva iz razloga što su se mnogi od nas susreli sa prometom nekretnina ili nekim drugim postupcima po pitanju nekretnina, te kao nužno su se ili javile dileme da li je nekretnina opterećena upisanim teretima i kako da se zaštitimo do upisa vlasništva u zemljišnim kniigama. Upravo iz tih razloga je potrebno da znamo šta koji institut znači. U cilju što jasnijeg obrazloženja, u ovom članku će mo da svaki pojam obradimo pojedinačno.
Uknjižba je konačan upis prava na nekretninama, kojim se bezuvjetno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju prava na nekretninama.
Krajnji cilj svakog prometa ili sticanja prava vlasništva je uknjižba nekretnina u zemljišne knjige. Ugovor mora biti sačinjen u zakonu propisanoj formi i ispunjen u svakom svakom dijelu, tj. i kupac i prodavac moraju da ispune svoje obaveze. Drugi bitan uvjet je da se mora provesti zakonska procedura plaćanja ili oslobađanja od plaćanja poreskih obaveza, pa tek kada poreska uprava izda potvrdu o zmirenju poreskih obaveza takav ugovor je podoban za uknjižbu. Ako se vlasništvo stiče recimo presudom, uvjet je da presuda bude pravomoćna i da se provede već navedena poreska procedura.
Međutim, u mnogim slučajevima notari ili advokati kod kojih zaključujete ugovor će pitati da li želite da izvršimo predbilježbu ugovora. Šta je predbilježba i koliko nas ona štiti?
Predbilježba e uvjetni, privremeni upis prava na nekretninama kojim se sticanje, prijenos, ograničenje ili prestanak prava postiže naknadnim opravdanjem.
Znači predblježba ima pravnu snagu uknjižbe stim da se uknjižba odlaže zbog nekog naknadnog uslova koji je potreban ispuniti da se uradi uknjižba. To je napr. kada zaključimo ugovor u prenosu vlasništva i želimo da odmah nakon zaključenja to evidnetiramo u zemljišne knjige. Ukoliko je ugovor u cjelosti ispunjen po pitanju obaveza kupca i prodavca ali isti nije podoban za uknjižbu radi nužnosti provođenja poreske procedure, tada je taj ugovor podoban za upis prebilježbe. Predbilježbom onemogućavamo da do bilo kakvog prometa i opterećanja dođe nakon zaključenja ugovora. U prevodu predblježbom sprečavamo bilo kakve mahinacije prodavca i trećih lica, jer se time štiti osnovno načelo u prometu nekretnina a to je „prvi u kupovini preči u kupovini“.
Šta bi to bila zabilježba i koji su pravni učinci zabilježbe?
Zabilježba je upis određenih okolnosti i činjenica koje su od uticaja na raspolaganje nekretninama. Zabilježba se može odnositi na lične odnose kao što su maloljetnost, stavljanje pod starateljstvo, produženje roditeljskog prava ali i na druge činjenice kao što su otvaranje stečaja, postojanje spora, postupak eksproprijacije, prvenstveni red, prinudna uprava i dr.
Zabilježba mora imati nespojivu vezu sa određenom nekretninom a koji može proisteći iz više različitih pravnih odnosa. Zabilježba je tretirana sa više zakonskih propisa. Tako Zakon o zvršnom postupku je definisao zabilježbu izvršenja, Zakon o stvarnim pravima kao i Zakon u upisu u zemljišne knjige. Specifična je zabilježba izvršenja. Ova zabilježba ima bitan pravni učinak koji se ogleda u činjenici da nakon sto se izvršenje zabilježi, bilo kakvo prometovanje ne sprečava postupak izvršenja. U slučaju da dođe do prometovanja samo se mijenja izvršenik na ime lica koje je preuzelo određenu nekretninu u vlasništvo. Također se može vršiti zabilježba spora koji se odnosi na određenu nekretninu u vlasništvu tuženog. Ono što je sporno kod zabilježbe a što u praksi izaziva nedoumice jeste dali zabilježba ima bilo kakav pravni učinak? Zablježba nema pravnog učinka za treća lica,ne spečava bilo kakvo prometovanje i ona služi da se treća lica samo informišu o određenom postupku koji se vodi na određenoj nekretnini. Da li je to u praksi baš tako? U praksi kada imate zablježbu i izvršite prmetovanje mnogi zemljišno knjižni uredi neće uknjižiti ugovor mada isti ispunjava sve zakonske pretpostavke. Smatram da je to neutemeljeno i da takva vsta zanbrane nije zakonom definisana.
