Harmonizacija zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja u FBiH – pravna analiza i praktične posljedice
Uvod i pojam harmonizacije
Harmonizacija zemljišnoknjižnog i katastarskog stanja u Federaciji Bosne i Hercegovine predstavlja administrativno-pravni postupak čiji je cilj usklađivanje podataka iz dvije različite javne evidencije – zemljišnih knjiga (gruntovnica) i katastra nekretnina (posjedovnih listova). Iako se ovaj proces provodi u kontinuitetu dugi niz godina, on i dalje ostaje nepoznat široj javnosti, a za veliki broj vlasnika nekretnina predstavlja izvor pravne nesigurnosti i potencijalnog gubitka imovine.
Da bi se razumjela suština harmonizacije, potrebno je razlikovati zemljišnoknjižno stanje i posjedovno stanje. Zemljišnoknjižno stanje temelji se na tzv. starom premjeru iz 1908. godine, uspostavljenom za vrijeme Austro-Ugarske monarhije, kada su formirane gruntovnice i izvršena mjerenja metodama dostupnim u to doba – terenskim radom, primitivnim mjernim alatima i bez današnjih preciznih tehnologija. Nasuprot tome, posjedovno stanje se temelji na novom premjeru iz 1968. godine, kada je uspostavljena savremena katastarska evidencija, a mjerenja izvršena metodom avio-snimanja i modernijom geodetskom opremom.
Već na prvi pogled jasno je da se ove dvije evidencije u praksi rijetko u potpunosti poklapaju. Razlog leži u različitim metodama mjerenja, zastarjelosti starih podataka, kao i u promjenama na terenu koje su se dešavale tokom decenija. Zbog toga je harmonizacija uvedena kao način da se te razlike otklone, a pravni promet nekretnina učini sigurnijim i jednostavnijim.
Pravna osnova i zakonski okvir
U Federaciji BiH postupak harmonizacije zasniva se na odredbama člana 63. Zakona o zemljišnim knjigama. Ovim članom je predviđeno da, u slučaju kada zemljišna knjiga nije bila uspostavljena, ili je uništena, nestala, oštećena ili iz drugih razloga nepotpuna, nadležni zemljišnoknjižni referent po službenoj dužnosti pristupa njenom uspostavljanju. U postupku se podaci o oznaci nekretnina uzimaju iz službenog registra – katastra, što znači da se faktički katastarski (posjedovni) podaci prenose u zemljišnoknjižnu evidenciju.
Ovdje se javlja važna stručna dilema – u većini općina u FBiH zemljišne knjige nisu uništene niti nestale, već su jednostavno nesaglašene sa podacima iz katastra zbog postojanja dva premjera. Upravo zbog te činjenice, dio stručne javnosti smatra da bi bilo pravno ispravnije donijeti poseban zakon o harmonizaciji i zamjeni premjera, kojim bi se u redovnom postupku formirala jedinstvena i konačna evidencija, umjesto da se harmonizacija sprovodi kroz odredbe koje su prvenstveno namijenjene obnovi uništenih ili nestalih zemljišnih knjiga.
Identifikacija parcela i tehnički postupak
Osnovni tehnički korak u harmonizaciji je identifikacija – utvrđivanje koja parcela novog premjera odgovara kojoj parceli starog premjera i obrnuto. Taj proces se obavlja preklapanjem katastarskih planova starog i novog premjera, uz korištenje posebnih geodetskih metoda i alata. U praksi, ovaj postupak nerijetko pokazuje značajna odstupanja – granice parcela mogu biti pomjerene, površine se ne poklapaju, a u pojedinim slučajevima određene katastarske čestice iz starog premjera ne postoje u novom premjeru ili su spojene/podijeljene.
Ovakva odstupanja često dovode do sporova, jer vlasnici iz zemljišnih knjiga ponekad nisu upisani u posjedovnu evidenciju, ili obrnuto, što stvara osnov za brisanje iz jedne od evidencija tokom harmonizacije.
Nadležni organi i tok postupka
Postupak harmonizacije provodi zemljišnoknjižni ured pri općinskom sudu kao prvostepeni organ. Nakon donošenja rješenja, nezadovoljna stranka ima pravo žalbe kantonalnom sudu kao drugostepenom organu.
U praksi, informisanost građana o ovim postupcima je vrlo niska, djelimično i zbog činjenice da nadležni organi nisu obavezni pojedinačno obavještavati vlasnike o pokretanju harmonizacije. Najčešće se informacije objavljuju oglasima ili putem javnih izvoda, što prosječnom građaninu često ostane neprimijećeno.
Posljedice harmonizacije i zaštita prava vlasnika
Najveća opasnost harmonizacije leži u mogućnosti da vlasnici upisani u zemljišne knjige budu brisani ukoliko nisu evidentirani u posjedovnom listu novog premjera. Na taj način, vlasničko pravo može biti faktički izgubljeno, a da vlasnik o tome sazna tek kada pokuša izvršiti promet nekretnine.
Kako bi se izbjegle ovakve situacije, građani trebaju proaktivno pratiti stanje svojih nekretnina. Ako harmonizacija na određenom području nije okončana, što se može provjeriti putem elektronske evidencije na portalu pravosudje.ba, vlasnici trebaju zatražiti uvid u postupak i dostaviti sve raspoložive dokaze o svom vlasništvu (ugovore, pravosnažne presude, nasljedna rješenja).
U slučaju da je harmonizacija već okončana, vlasnik može:
- Zatražiti prijepis rješenja iz postupka harmonizacije.
- Podnijeti žalbu nadležnom kantonalnom sudu u zakonskom roku, ukoliko smatra da su mu povrijeđena prava.
Uporedna praksa i političko-pravni aspekt
Iskustvo Republike Srpske pokazuje drugačiji pristup – tamo je donesen novi zakon kojim su stari premjeri stavljeni van snage, a novi premjer proglašen jedinim pravno važećim. Iako je ovaj zakon u dva navrata osporavan pred Ustavnim sudom RS, na kraju je usvojen i u potpunosti proveden. Posljedice su bile značajne, posebno za bošnjačke povratnike, koji su izgubili velike površine šumskog i poljoprivrednog zemljišta, jer su takve nekretnine, na temelju evidencija u korist državnih ili društvenih subjekata, bile prenesene na druge pravne ili fizičke osobe.
Federacija BiH zadržala je stari zakon, ali provodi harmonizaciju u okviru njegovih odredbi, što se može smatrati kompromisnim, ali pravno manje čistim rješenjem. To međutim daje više prostora za pravnu zaštitu, pod uvjetom da građani blagovremeno reaguju.
