Dosjelost (održaj) i zablude u praksi: može li se dugogodišnjim korištenjem steći pravo vlasništva?
U pravnoj praksi, a naročito među običnim građanima, veoma često se postavlja pitanje: da li se pravo vlasništva na nekretnini (stanu, zemljištu, kući i sl.) može steći samo na osnovu činjenice da je neko nekretninu koristio 10 ili 20 godina?
Ovakvo pitanje najčešće prati uvjerenje da je dugotrajno korištenje samo po sebi dovoljan osnov za sticanje vlasništva.
Nažalost, takva pogrešna shvatanja dodatno se šire kroz pojedine medijske objave i portale koji u potrazi za većom čitanošću nude neprecizna, pa i pravno netačna tumačenja, idući čak toliko daleko da tvrde da zakupci mogu steći pravo vlasništva dosjelošću.
Radi pravilnog razumijevanja ove pravne materije, nužno je pristupiti analizi isključivo sa stanovišta važećeg stvarnog prava, a ne pojednostavljenih medijskih interpretacija.
Pojam dosjelosti (održaja)
Dosjelost (održaj) predstavlja originarni način sticanja prava vlasništva, koji se zasniva na dugotrajnom posjedovanju stvari pod strogo propisanim zakonskim uslovima.
Međutim, korištenje nekretnine kroz duži vremenski period nije jedini, niti dovoljan uslov za sticanje prava vlasništva dosjelošću. Naprotiv, zakon propisuje kumulativno ispunjenje više uslova.
Zakonski okvir – član 58. Zakona o stvarnim pravima FBiH
Odredbom člana 58. Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine jasno su propisani uslovi za sticanje vlasništva dosjelošću:
Samostalni posjednik stiče pravo vlasništva na nekretnini:
– protekom 10 godina, ako je njegov posjed zakonit i savjestan,
– protekom 20 godina, ako je posjed savjestan,
pod uslovom da posjed nije pribavljen silom, prijetnjom ili zloupotrebom povjerenja.
Vrijeme dosjelosti računa se od dana stupanja u samostalni posjed, a u određеним slučajevima može se uračunati i vrijeme posjedovanja pravnih prethodnika.
Ključni element: savjesnost posjeda
Jedan od najvažnijih i najčešće pogrešno shvaćenih uslova jeste savjesnost posjeda.
Savjesnost znači da posjednik:
- ne zna, niti
- nije mogao znati
da nekretnina koju koristi nije u njegovom vlasništvu.
Drugim riječima, lice koje traži utvrđivanje prava vlasništva dosjelošću ne smije biti svjesno postojanja drugog vlasnika.
Od trenutka kada posjednik sazna ili mora znati da nekretnina pripada drugome, gubi savjesnost, a samim tim i mogućnost sticanja vlasništva dosjelošću.
Iz tog razloga je jasno da:
- zakupac,
- korisnik po osnovu ugovora,
- lice koje priznaje pravo vlasnika
ne može biti savjestan posjednik, jer zna da posjeduje stvar na osnovu tuđeg prava.
Tvrdnje da zakupci mogu steći vlasništvo dosjelošću predstavljaju grubu pravnu dezinformaciju.
Nekretnine koje ne mogu biti predmet dosjelosti
Pored kvaliteta posjeda, izuzetno je važno i svojstvo same nekretnine.
Dosjelost je moguća isključivo na stvarima koje mogu biti u pravnom prometu.
Primjera radi:
- stanovi u društvenom vlasništvu sa stanarskim pravom nisu mogli biti predmet dosjelosti;
- zemljište u društvenom vlasništvu do 1995. godine nije bilo u pravnom prometu, te se na njemu nije moglo steći pravo vlasništva.
Tek donošenjem Zakona o vlasničko-pravnim odnosima 1995. godine ukinuta je zabrana raspolaganja društvenim zemljištem, čime je tek nakon proteka zakonom propisanog roka (odnosno 2015. godine) stvorena pravna mogućnost da se i na tim nekretninama eventualno stekne vlasništvo dosjelošću — i to uz ispunjenje svih zakonskih uslova.
Sudski put kao jedini način utvrđivanja dosjelosti
Na kraju, važno je naglasiti da se pravo vlasništva stečeno dosjelošću ne stiče automatski, niti prostim protekom vremena.
Sticanje vlasništva dosjelošću:
- utvrđuje se isključivo u parničnom postupku,
- pred nadležnim općinskim sudom,
- na osnovu dokazanih činjenica o posjedu, savjesnosti i zakonitosti.
Bez sudske odluke — ne postoji pravno priznato pravo vlasništva, bez obzira na dužinu korištenja.
Zaključak
Dosjelost nije „nagrada za dugogodišnje korištenje“, već strogo normiran institut stvarnog prava.
Svako pojednostavljeno tumačenje koje zanemaruje savjesnost posjeda, pravnu prirodu nekretnine i sudsku proceduru, predstavlja ozbiljno obmanjivanje javnosti i može dovesti do pogrešnih pravnih očekivanja i sporova.
U pravnim pitanjima — vrijeme nikada nije jedini argument.
