Prava etažnih vlasnika na zajedničke prostorije
Da bi objasnili prava etažnih vlasnika na korištenje zajedničkih prostorija moramo prvo reći šta je to etažno vlasništvo i navesti zakonsku regulativu koja reguliše ovu oblast. Prema odredbi člana 80. Zakona o stvarnim pravima FBIH etažno vlasništvo je :“ Vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine (etažno vlasništvo) proizilazi i ostaje neodvojivo povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idealnim dijelom) nekretnine na kojem je uspostavljeno, te se može samo zajedno sa njim prenijeti ili opteretiti.
Vlasništvo određenog posebnoga dijela nekretnine ovlašćuje etažnog vlasnika, da taj poseban dio nekretnine isključivo koristi i raspolaže s njim, a na zajedničkim dijelovima nekretnine ima pravo suvlasništva.“
Znači to je vlasništvo na posebnom dijelu zgrade. Ovo pravo je zanimljivo iz razloga što su svi nosioci stanarskih prava koji su otkupili stanove u društvenom vlasništvu stekli status etažnog vlasnika. Nebi to bilo sporno da su zgrade u kojim su stanovi otkupljeni uknjižene i etažirane. Međutim kako zgrade nisu ni uknjižene ni etažiranje, formirana je tkz. knjiga položenih ugovora u kojoj su upisani stanovi, ali su ostali sporne zajedničke prostorije. Etažni vlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju zajedničkim prostorijama kao i sa zemljište ispod zgrade i koje služi za redovnu upotrebu što se danas obilato zloupotrebljava. Posebno se to zloupotrebljava u urbanim zonama gdje se dvorišni prostor tretira kao javna površina.
Zakonom u upravljanju zajedničkim dijelovima zgrada KS je regulisao šta se podrazumjeva pod zajedničkim prostorijama. Prema odredbi člana 5 ovog zakona pod zajedničkim prostorijama se podrazumjeva:
- a) stubišni prostor,
- b) zajednički hodnik i galerija,
- c) podrumski prostor bez stanarske ostave,
- d) zajednička terasa, lođa i balkon, kojim svi etažni vlasnici imaju slobodan pristup iz zajedničkih prostorija zgrade,
- e) potkrovlje – tavan,
- f) zajedničko spremište,
- g) prostor za skupljanje smeća, smetljarnik i kanal za smeće,
- h) mašinska prostorija lifta,
- i) prostorija za smještaj zajedničkih uređaja zgrade,
- j) prostorija za spremačicu,
- k) prostorija za sastanke, vešeraj i sl.,
- l) vjetrobranski prostor i drugi zajednički prostori zgrade.
U praksi se desilo da su općine prisvojile mnoge poslovne prostorije koje spadaju u zajedničke prostorije pozivajući se na pravni kontinuitet korištenja. Čak se dešava da se u tim prostorijama nalaze i zajednička postrojenja što smatram nedopustivim.
Šta uraditi u tim slučajevima?
Naravno da etažni vlasnici mogu i moraju zaštiti svoja prava. Svoja prava štite vlasničkim tužbana u parničnim postupcima. Ono što želim skrenuti pažnju jeste oznaka aktivne legitimacije u tim sporovima. Aktivno su legitimisani etažni vlasnici pojedinačno a legitimaciju dokazuju zemljišno knjižnim izvadkom. Znači ne može predstavnik tužiti u ime etažnih vlasnika već se oni moraju pojaviti kao tužitelji
Smatram da su etažni vlasnicu po pitanju korištenja zajedničkih prostorija u velikoj mjei oštećeni i po tom pitanju bi trebali obrati posebnu pažnju.
Doc.dr.Esad Hrvačić
