Doc.dr.Esad Hrvačić, Obrazloženje zakonskih rješenja novog prijedloga Zakona o građevinskom zemljištu FBIH

PRIJEDLOG ZAKONA O GRAĐEVINSKOM ZEMLJIŠTU FBIH

Na zadnjoj sjednici Vlada FBIH je utvrdila Prijedlog Zakona o građevinskom zemljištu koji se  morao uskladiti sa Zakonom o stvarnim pravima FBIH. Od 2013.g. kada je stupio na snagu Zakon o stvarnim pravima ovaj zakon nije usklađen što je u praksi predstavljalo ogroman problem zbog kolizije pojedinih zakonskih normi. Ono što je posebno zanimljivo je to da je postojeći Zakon o građevinskom zemljištu u FBIH donesen davne 2003.g. a kojeg je nametnuo visoki predstavnik. Stanje u RS-oj jer sasvim drugačije. Prije donošenja Zakona o stvarnim pravima donesen je sasvim novi Zakona o građevinskom zemljištu kojim propisom je faktički izvršena denacionalizacija građevinskih zemljišta koja nisu privedena krajnjoj namjeni.

Tema ovog rada jesu analiza datih riješenja novog Prijedloga zakona o građevinskom zemljištu. Ono što se prvo primjećuje je to da postojeći Zakon ima ukupno 97 članova dok novi prijedlog zakona  ima ukupno 34 člana. To samo po sebi govori o obimnosti materije koja se reguliše novim zakonom. Novi zakon posebnu pažnju posvećuje naknadama kao izvor prihoda lokalnih zajednica. Prije izdavanja odobrenja za izgradnju investitor je dužan platiti naknadu iz osnova prirodnih pogodnosti građevinskog zemljišta i pogodnosti već izgrađene komunalne infrastrukture koje mogu nastati prilikom korištenja tog zemljišta, a koje nisu rezultat ulaganja investitora – jednokratna renta. Prema zakonu kao osnovica za izračunavanje visine jednokratne rente služi prosječna konačna građevinska cijena iz prethodne godine po metru kvadratnom netto korisne stambene površine na području jedinice lokalne samouprave. Prosječnu konačnu građevinsku cijenu svojom odlukom utvrđuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave, početkom svake godine a najkasnije do 31. marta tekuće godine. Visina jednokratne rente po metru kvadratnom netto korisne površine građevine koja će se graditi utvrđuje se u postotku od prosječne konačne građevinske cijene i to kao fiksan procenat:

1. a) u prvoj zoni ……….. 6 %
2. b) u drugoj zoni ……… 5 %
3. c) u trećoj zoni ………. 4 %
4. d) u četvrtoj zoni …….. 3 %
5. e) u petoj zoni ………. 2 %
6. f) u šestoj zoni ………. 1 %

Ono što je posebno regulisano vim zakon je prenos vlasnuštva na građevinskom zemljišto i pravo prvokupa. Vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je regulacionim planom ili drugim detaljnim planom uređenja prostora planirana izgradnja infrastrukture ili građevine javne namjene koje ne može biti vlasnik, može to zemljište prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave. Vlasnik građevinskog zemljišta dužan je prije dobivanja urbanističke saglasnosti ili drugog akta istog karaktera prenijeti jedinici lokalne samouprave u vlasništvo dio tog zemljišta koje je regulacionim planom određeno za izgradnju komunalne i saobraćajne infrastrukture koja služi njegovoj građevinskoj parceli ili građevini koja će se na toj parceli graditi. Vlasnik građevinskog zemljišta dužan je prije dobivanja urbanističke saglasnosti ili drugog akta istog karaktera s jedinicom lokalne samouprave ili dugim ovlaštenim licem sklopiti ugovor o osnivanju prava služnosti provoza i/ili prolaza ili druge služnosti na svojoj građevinskoj parceli ili građevini koja će na njoj biti izgrađena za korist komunalne i saobraćajne infrastrukture kada je to regulacionim planom ili drugim detaljnim planom uređenja prostora određeno.  Za preneseno zemljište, odnosno za osnovanu služnost iz člana, vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti prenesenog zemljišta u vrijeme prenosa, odnosno u iznosu za koji je umanjena vrijednost nekretnine uslijed osnivanja služnosti u vrijeme njenog osnivanja. Zemljište vlasnik prenosi izjavom o prenosu zemljišta što se sastavlja u formi koja je Zakonom o notarima Federacije BiH („Službene novine Federacije BiH“, broj 45/02) predviđena za promet nekretnina, uz prethodni poziv jedinici lokalne samouprave da njen predstavnik prisustvuje davanju izjave.

Ono što je posebno zanimljivo i bitno za buduće investitore je obaveza prodaje zemljišta u vlasništvu lokalne zajednice. Jedinice lokalne samouprave dužne su na zahtjev vlasnika zemljišta, odnosno građevine po tržišnoj cijeni prodati bez provođenja javnog konkursa:

1. a) dio neizgrađenog građevinskog zemljišta potrebnog za formiranje građevinske parcele u skladu sa regulacionim planom ili drugim detaljnim planom uređenja prostora, ako taj dio ne prelazi 50 % površine planirane građevinske parcele.
2. b) dio zemljišta potrebnog za formiranje izgrađene građevinske parcele u skladu sa regulacionim planom ili drugim detaljnim planom uređenja prostora.
3. c) zemljište koje čini građevinsku parcelu objekta za koji je doneseno rješenje o izvedenom stanju ili naknadno odobrenje za izgradnju na osnovu posebnog propisa kojim se uređuje legalizacija bespravno izgrađenih objekata.

Vlada Federacije BiH, Vlada kantona, gradsko vijeće i općinsko vijeće (u daljem tekstu: nosilac prava preče kupnje) može svojom odlukom odrediti područje na kojem ima pravo preče kupnje nekretnina potrebnih za izgradnju infrastrukture ili građevina javne i društvene namjene.

Vlasnik nekretnine na području na kojem postoji pravo preče kupnje koji namjerava prodati svoju nekretninu dužan je putem notara ili na drugi odgovarajući način istu ponuditi na prodaju nosiocu prava preče kupnje i saopštiti mu cijenu i uslove prodaje.

Ono što je praksi predstavljalo značajan problem je legitimacija lokalne zajednice da raspolaže sa građevinskim zemljištem u drušvenoj svojini. Posebno su bile upitne zabrane izrečene od Visokog predstavnika. Ovaj zakon je to uredio na dosta jednostavan način. Građevinskim zemljištem raspolažu njegovi vlasnici, pod uslovima i uz ograničenja određena ovim zakonom i drugim važećim propisima. Građevinsko zemljište koje je u zemljišnoj knjizi evidentirano kao društveno, državno vlasništvo ili opštenarodna imovina bez upisanog prava korištenja drugog lica, ako po sili zakona nije postalo vlasništvo drugog lica nakon stupanja na snagu ovog zakona upisat će se kao vlasništvo općine ili grada (nadalje: jedinice lokalne samouprave) na čijem se području nalazi, shodno odredbama Zakona o stvarnim pravima („Službene novine Federacije BiH“, br. 66/13 i 100/13), ukoliko posebnim zakonom nije drugačije uređeno.U smislu ovog zakona upisat će se i građevinsko zemljište evidentirano kao društveno odnosno državno vlasništvo sa upisanim pravom upravljanja, raspolaganja ili korištenja u korist društveno-pravnih subjekata koji više ne egzistiraju, nemaju utvrđene pravne sljednike ili nisu upisani u odgovarajuće javne registre. Upis građevinskog zemljišta u skladu s odredbama ovog zakona svojim aktom određuje predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave, protiv kojeg akta nezadovoljna strana pred nadležnim sudom može pokrenuti upravni spor. Znači nesporno je da je lokalna zajednica legitimisana sa upravlja takvom vrstom zemljišta. Međutim, vlasnici ili upisani korisnici moraju biti oprezni u postupcima implementacije ovog zakona.

Jasno je da je ovaj zakon izbacio sve one složene procedure u  vezi dodijele zamljišta i to sve sveo u okvire Zakona o stvranim pravima.