Dioba nekretnina kao instutut vanparničnog postupka
Jedan od veoma važnih postupaka koji su regulisani Zakonom o vanparničnom postupku je dioba nekretnina. Dioba nekretnina je također jedan od najzastupljenijih postupaka jer se isti javlja kao nužan nakon što suvlasnici ne riješe pravo na suvlasničke udjele. Recimo kada se vode sporovi bračne stečevine obično se odluka suda donosi tako što se utvrđuje suvlasništvo bračnih partnera na imovini koja je predmet bračne stečevine. Pitanje zaintersovanih obično glasi: „kako da podjelimo imovinu, koji su uslovi da ja budem vlasnik 1/1, da li ja mogu sada prodati svoj dio imovine i sl.?“ U praksi suvlasnička zajednica uistinu predstavlja ozbiljne probleme i nedoumice. Suvlasništvo kao pravni instituit je regulisan odredbama Zakona o stvarnim pravima. (vidi član od 25. do 42. Zakona o stvarnim pravima). Ovim radom se nećemo baviti istitutom suvlasništva, ali ćemo sugerisati čitateljima posebno pravnicima koji se bave ovom pravnom problematikom, da kada rade u vezi predmeta koji se tiče suvlasništva prvo treba analizirati navedene odredbe Zakona o stvarnim pravima. Tim odredbama je detaljno regulisano šta je suvlasništvo, koja su prava i obaveze suvlasnika, kao i kako se vrši prometovanje i razvrgnuće suvlasničke zajednice.
Drugo pitanje koje se u praksi postavlja je „da li je nužno vršiti diobu suvlasničke zajednice prema odredbama zakona o vanparničnom postupku? Odgovor je da nije. Ukoliko se radi o fizički djeljivoj nekretnini suvlasnici mogu diobu vršiti sporazumno. Sporazum je u stvari Ugovor o diobi. Da bi se zaključio diobeni ugovor neophodno je da se nekretnine fzički mogu podijeliti. Npr. ako se radi o zemljištu potrebno je izvršiti cijepanje parcele prema stvarnom posjedu suvlasnika. Napr. površina pocjepanih parcela treba biti iste vrijednosti. Ovo je bitno iz razloga što ukoliko neki suvlasnik dobije više nekretnine nego mu to pripada u omjeru njegovog suvlasništva, on će nakon zaključenja ugovora platiti porez na uvećanu vrijednost suvlaničkog udjela. U praksi se dešava da nadležni organ općine neće da cijepa građevinsko zemljište, posebno ukoliko je ono kao građevinsko zemljište definisano regulacionim planom. Ukoliko se to javi kao problem jedini mogući način diobe je putem vanparničnog postupku. Nakon pokretanej postupka sud nalaže vještaku da cijepa parcelu prema prijedlogu diobe ili da sačini prijedlog fizičke diobe, što nadležni organ općine mora prihvatiti. Ukoliko se radi o izgrađenom objektu preduvjet je da se izvrši etažiranje nekretnine. Etažiranje znači da se na temelju postojećeg izvedbenog projekta objekta koji se etažira sačini funkcionalna podjela pojedinih dijelova nekretnina. Uvjet je da se uradi projekat etažiranja, koji obavezno potvrđuje nadležna općina u obliku potvrde o etažiranju. U praksi strankama nije jasno kako se ne može vršiti etažiranje izgrađenih objekata koji u biti imaju posebne odvojene funkcionalne cijeline. Problem je to što ti objekti nisu rađeni shodno odobrenom projektu niti je za objekat vršen tehnički prijem. Nadležna općina upravo prilikom izdavanje potvrde o etažiranje provjerava – kontroliše da li je etažiranje izvršeno shodno projektom izvedenog stanja. Nakon što se izvrši formiranje pojedinih etažnih cijelina, onda se pristupa zaključnju ugovora o diobi.
U mnogim slučajevima postoji spor između suvlasnika gdje jedni drugim osporavaju kako djela nekretnine koje se koristi tako i samo pravo na korištenje njihovog suvlasnuištva. Neophodno je u tom slučaju pristupiti diobi putem suda u vanparničnom postupku. Kao što je rečeno u prethodnim radovima postupak se pokreće prijedlogom. Zakon o vanparničnom postupku je jasno definisao koji se dokazi moraju dostaviti da bi se o prijedlogu moglo raspravljati. Predlagač se mora legitimisati kao vlasnik-suvlasnik nekretnine a što se dokazuje zemljišno knjižnim izvadkom. Također se mora dostaviti i posjedovni list radi dokazivanja upisanog prava posjeda. Ukoliko se radi o nekim drugim stvarnim pravima kao što je recimo pravo služnosti, mora se dostaviti dokaz o uspostavi tog stvarnog prava. Mi danas imamo ozbiljne probleme koji se tiču ujednačavanja posjedovnog i zemljišno knjižnog stanja. U velikom broju slučajeva predlagatelji su upisani u zemljišnim knjigama a u posjedovnom listu nisu. Ako kruto tumačimo odredbe zakona o vanparničnom postupku, mogli bi zaključiti da u tom slučaju bez obzira na upisano pravo suvlasnuštva dioba nekretnina putem suda se nebi moga uraditi. Ja smatram drugačije. Po mom mišljenju je dovoljno da se dokaže pravo vlasništva upisanog u zemljišnim knjigama i da je ta nekretnina upisana u zemljišne knjige. Posjedovna evidencija je formirana popisom i ona ne može osporiti vlasnicima da se legitimišu kao titulari. Na kraju Zakon o stvarnim pravima FBiH je i utvrdio da se vlasništvo stiče upisom u zemljišne kniige. Međutim praksa sudova je različita i obavezno se traži i posjedovno stanje.
Nakon što se podnese prijedlog sud izvodi dokaze prema dostavljenim činjenicama te poziva stranke na zakazano ročište. Ukoliko jedan suvlasnik drugom osporava pravo na suvlasništvo, sud će predlagatelja uputi da u roku od 30 dana pokrenu parnicu. Sud neće uputiti stranke na parnicu ukoliko je među njima sporno samo korištenje, jer sud svakako u vanparničnom postupku uređuje te odnose.
Ukoliko se sud upusti u diobu obavezno se angažuje vještak koji na temelju uvida na licu mjesta, uvida u dokumentaciju, dostavlja prijedlog fizičke diobe. Naravno prilikom sačinjavanja prijedloga vještak će voditi računa i trenutnom korištenju kao i svrsishodnosti korištenja dijela nekretnine. Ukoliko sud ocijeni da je prijedlog prihvatljiv, sud sačinjava riejšenje o diobi čiji je sastavni dio projekat diobe koji je sačinio vještak. U praksi se dešava još jedna dilema a to je kako riješenje suda provesti u zemljišnim knjigama. Nakon što sud donese riješenje isto sa projektom etažiranja se dostavlja općini radi sačinjavanja potvrde o etažiranju. Ukolio se radi samo o zemlji u toku postupka na prijedlog vještaka a po odborenju suda se vrši cijepanje zemljišta.
Ukoliko sud u postupku utvrdi da nije moguće fizički podijeliti nekretninu onda se pristupa tkz. civilnoj diobi. Civilna dioba se provodi prema odredbama Zakona o izvršnom postupku, a podrazumjeva prodaju nekretnine gdje dobijeni novčani iznos se dijeli na suvlasnike shodno visini njihovih suvlasničkih odnosa. Postupak prodaje je kao što sam rekao definisan odredbama Zakona o izvršnom postupku.
Svakako smatram da stranke trebaju izbjeći ovu vrste diobe jer ona u pravilu umanjuje vrijednost nekretnina gdje stranke prodajom bivaju oštećene.
Piše: Doc.dr. Esad Hrvačić,
