Doc.dr.Esad Hrvačić, Dioba nekretnina kao instutut vanparničnog postupka 

Dioba nekretnina kao instutut vanparničnog postupka 

Jedan od veoma važnih postupaka koji su regulisani Zakonom o vanparničnom postupku je dioba nekretnina. Dioba nekretnina je također jedan od najzastupljenijih postupaka jer se isti javlja kao nužan  nakon što suvlasnici ne riješe pravo na suvlasničke udjele. Recimo kada se vode sporovi bračne stečevine obično se odluka suda donosi tako što se utvrđuje suvlasništvo bračnih partnera na imovini koja je predmet bračne stečevine. Pitanje zaintersovanih obično glasi: „kako da podjelimo imovinu, koji su uslovi da ja budem vlasnik 1/1, da li ja mogu sada prodati svoj dio imovine i sl.?“ U praksi suvlasnička zajednica uistinu predstavlja ozbiljne probleme i nedoumice. Suvlasništvo kao pravni instituit je regulisan odredbama Zakona o stvarnim pravima. (vidi član od 25. do 42. Zakona o stvarnim pravima). Ovim radom se nećemo baviti  istitutom suvlasništva, ali ćemo sugerisati čitateljima posebno pravnicima koji se bave ovom pravnom problematikom, da kada rade u vezi predmeta koji se tiče suvlasništva prvo treba analizirati navedene odredbe Zakona o stvarnim pravima. Tim odredbama je detaljno regulisano šta je suvlasništvo, koja su prava i obaveze suvlasnika, kao i kako se vrši prometovanje i razvrgnuće suvlasničke zajednice.
Drugo pitanje koje se u praksi postavlja je „da li je nužno vršiti diobu suvlasničke zajednice prema odredbama zakona o vanparničnom postupku? Odgovor je da nije. Ukoliko se radi o fizički djeljivoj nekretnini suvlasnici mogu diobu vršiti sporazumno. Sporazum je u stvari Ugovor o diobi. Da bi se zaključio diobeni ugovor neophodno je da se nekretnine fzički mogu podijeliti. Npr. ako se radi o zemljištu potrebno je izvršiti cijepanje parcele prema stvarnom posjedu suvlasnika. Napr. površina  pocjepanih parcela treba biti iste vrijednosti. Ovo je bitno iz razloga što ukoliko neki suvlasnik dobije više nekretnine nego mu to pripada u omjeru njegovog suvlasništva, on će nakon zaključenja ugovora platiti porez na uvećanu vrijednost suvlaničkog udjela. U praksi se dešava da nadležni organ općine neće da cijepa građevinsko zemljište, posebno ukoliko je ono kao građevinsko zemljište definisano regulacionim planom. Ukoliko se to javi kao problem jedini mogući način diobe je putem vanparničnog postupku. Nakon pokretanej postupka sud nalaže vještaku da cijepa parcelu prema prijedlogu diobe ili da sačini prijedlog fizičke diobe,  što nadležni organ općine mora prihvatiti. Ukoliko se radi o izgrađenom objektu preduvjet je da se izvrši etažiranje nekretnine. Etažiranje znači da se na temelju postojećeg izvedbenog projekta objekta koji se etažira sačini funkcionalna podjela pojedinih dijelova nekretnina. Uvjet je da se uradi projekat etažiranja, koji obavezno potvrđuje nadležna općina u obliku potvrde o etažiranju. U praksi strankama nije jasno kako se ne može vršiti etažiranje izgrađenih objekata koji u biti imaju posebne odvojene funkcionalne cijeline. Problem je to što ti objekti nisu rađeni shodno odobrenom projektu niti je za objekat vršen tehnički prijem. Nadležna općina upravo prilikom izdavanje potvrde o etažiranje provjerava – kontroliše da li je etažiranje izvršeno shodno projektom izvedenog stanja. Nakon što se izvrši formiranje pojedinih etažnih cijelina, onda se pristupa zaključnju ugovora o diobi.