Utvrđivanje prava vlasništva na nekretninama po osnovu dosjelosti-održaja

Uvod

Utvrđivanje prava vlasništva na nekretninama po osnovu održaja je proces u kojem posjednik nekretnine stiče pravo vlasništva kroz dugotrajno, mirno i savjesno posjedovanje. Ovaj rad se bavi analizom odredbi Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine koje uređuju ovaj institut, uz poseban naglasak na nadležnost suda u ovom procesu, te objašnjenje pojmova zakonitog i savjesnog posjeda.

Relevantne Odredbe Zakona o Stvarnim Pravima Federacije Bosne i Hercegovine

Zakon o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine (“Službene novine Federacije BiH”, broj 66/13 i 100/13) definiše uslove i postupak za sticanje vlasništva po osnovu održaja.

Članak 58. – Sticanje Vlasništva Održajem

Ovaj članak definiše uslove pod kojima se vlasništvo može steći održajem. Prema Zakonu, vlasništvo se može steći ako posjednik neprekidno posjeduje nekretninu određeni zakonom propisan period (najčešće 10 ili 20 godina), pri čemu posjed mora biti miran, savjesan i zakonit.

Članak 59. – Mirno i Savjesno Posjedovanje

Ovaj članak precizira da posjedovanje mora biti mirno, što znači da posjednik nije suočen sa sporovima ili osporavanjima svog posjeda od strane drugih lica. Također, posjednik mora biti u dobroj vjeri, tj. mora vjerovati da ima pravo posjedovati nekretninu.

Članak 60. – Neprekidno Posjedovanje

Prema ovom članku, posjednik mora posjedovati nekretninu neprekidno tokom zakonom propisanog perioda. Prekid posjedovanja može nastati ako posjednik bude lišen posjeda na duži period ili ako se suoči sa ozbiljnim osporavanjima.

Članak 61. – Dokazivanje Održaja

Ovaj članak propisuje kako se dokazuje održaj. Posjednik mora podnijeti dokaze o posjedovanju, uključujući svjedočanstva, dokumente o plaćanju poreza, ugovore i druge relevantne dokaze. Nadležan za provođenje postupka dokazivanja je isključivo sud. Sud može zakazati javnu raspravu na kojoj će se saslušati svjedoci i pregledati dokazi.

Članak 62. – Presuda o Sticanju Vlasništva

Nakon utvrđivanja da su ispunjeni svi uslovi, sud donosi presudu o sticanju vlasništva po osnovu održaja. Ova presuda se upisuje u zemljišne knjige, čime posjednik postaje pravni vlasnik nekretnine.

Nadležnost Suda

Prema Zakonu o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine, nadležnost za utvrđivanje prava vlasništva po osnovu održaja je isključivo na sudu. Sud provodi cjelokupan postupak, uključujući:

• Prijem i razmatranje zahtjeva: Sud prima zahtjev posjednika i priložene dokaze.
• Provođenje rasprave: Sud zakazuje i vodi javnu raspravu, saslušava svjedoke i pregledava dokaze.
• Donošenje presude: Na osnovu prikupljenih dokaza, sud donosi presudu o sticanju vlasništva.
• Upis presude: Sud dostavlja presudu zemljišnoknjižnom uredu radi upisa vlasništva.

Zakoniti i Savjesan Posjed

Zakoniti Posjed

Zakoniti posjed je posjed koji je stečen na osnovu valjanog pravnog osnova, tj. na osnovu ugovora, nasljeđivanja, odluke nadležnog organa ili nekog drugog pravnog akta. Da bi posjed bio zakonit, mora biti u skladu sa zakonom i ne smije biti zasnovan na sili, prevari ili zloupotrebi prava.

Primjeri zakonitog posjeda:

• Kupovina nekretnine na osnovu valjanog kupoprodajnog ugovora.
• Nasljeđivanje nekretnine na osnovu važećeg testamenta ili zakonskog nasljeđivanja.
• Dobijanje nekretnine na korištenje na osnovu ugovora o najmu ili zakupa.

Za sticanje vlasništva po osnovu zakonitog posjeda potrebno je neprekidno posjedovanje u trajanju od 10 godina.

Savjesan Posjed

Savjesan posjed (ili bona fide posjed) je posjed kod kojeg posjednik vjeruje da ima pravo na posjedovanje stvari, tj. posjednik je u dobroj vjeri. Posjednik mora biti uvjeren da posjeduje stvar na osnovu valjanog pravnog osnova i da njegov posjed nije nezakonit. Savjesan posjednik ne zna i ne može znati da nema pravo na posjedovanje stvari.

Primjeri savjesnog posjeda:

• Osoba koja kupi nekretninu vjerujući da je prodavac vlasnik, iako prodavac nema pravo prodati tu nekretninu.
• Osoba koja primi nekretninu na poklon od osobe koja tvrdi da je vlasnik, iako zapravo nije.

Za sticanje vlasništva po osnovu savjesnog posjeda potrebno je neprekidno posjedovanje u trajanju od 20 godina.

Pretpostavka Savjesnog Posjeda

Savjesnost posjeda se u pravilu pretpostavlja, što znači da se smatra da je posjednik u dobroj vjeri dok se ne dokaže suprotno. Ovo pravilo olakšava posjedniku dokazivanje savjesnosti, jer teret dokazivanja pada na onoga ko osporava savjesnost posjeda. Ukoliko niko ne osporava savjesnost posjeda, sud će smatrati da je posjednik bio savjestan tokom cijelog perioda posjedovanja.

Razlika između Zakonitog i Savjesnog Posjeda

• Zakoniti posjed: Posjed je zasnovan na valjanom pravnom osnovu (npr. ugovor, nasljedstvo) i za sticanje vlasništva po osnovu održaja potrebno je neprekidno posjedovanje u trajanju od 10 godina.
• Savjesan posjed: Posjednik vjeruje da ima pravo na posjedovanje, ali ta vjerovanja mogu biti pogrešna. Za sticanje vlasništva po osnovu savjesnog posjeda potrebno je neprekidno posjedovanje u trajanju od 20 godina.

Važna Napomena

Važno je naglasiti da sama činjenica što neko posjeduje nekretninu 20 godina ili više ne pretpostavlja automatski da je stekao pravo vlasništva održajem. Sudski postupak i dokazi su neophodni da bi se utvrdilo da su ispunjeni svi zakonski uslovi za sticanje vlasništva. Posjednik mora dokazati da je posjed bio miran, savjestan i neprekidan tokom cijelog perioda posjedovanja.

Zaključak

Odredbe Zakona o stvarnim pravima Federacije Bosne i Hercegovine jasno propisuju uslove i postupak za sticanje vlasništva po osnovu održaja, pri čemu je sud isključivo nadležan za provođenje ovog postupka. Pravilno vođenje postupka i ispunjenje zakonskih uslova ključni su za uspješno ostvarivanje prava vlasništva, čime se osigurava pravna sigurnost i stabilnost imovinskih odnosa. Razumijevanje razlike između zakonitog i savjesnog posjeda ključno je za utvrđivanje prava vlasništva po osnovu održaja. Zakoniti posjed je posjed koji je u skladu sa zakonom i zasnovan na valjanom pravnom osnovu, dok savjesan posjed podrazumijeva da posjednik vjeruje da ima pravo na posjedovanje, bez obzira na to da li je taj pravni osnov stvarno valjan ili ne. Savjesnost se u pravilu pretpostavlja dok se ne dokaže suprotno, što dodatno olakšava posjednicima dokazivanje u postupku. Međutim, sama činjenica dugotrajnog posjedovanja nije dovoljna za sticanje vlasništva, već je potreban sudski postupak i odgovarajući dokazi.