Doc.dr.Esad Hrvačić, Suvlasnštvo, upravljanje i dioba suvlasničkih udijela

Suvlasnštvo, upravljanje i dioba suvlasničkih udijela

1. Pojam suvlasništva

U praksi se skoro svakodnevno dešavaju potrebe za diobom suvlasničke zajednice (suvlasništva). Da bi se radila dioba suvlasništva kao preduvjet mora postojati suvlasnička zajednica. Suvlasništvo na nekretninama je regulisano odredbama Zakona o stvarnim pravima. Prema definiciji ovog zakona “Suvlasništvo postoji kada dvije ili više osoba imaju pravo vlasništva na istoj stvari svaki prema svom udjelu srazmjerno cjelini (idealni dio).” (član 25.Zakona o stvarnim pravima). U pravilu vlasništvo na jednoj određenoj nepokretnosti može biti 1/1. Kada se radi o jednom vlasniku to je jednostavno. Međutim šta kada umre vlasnik jedne određene stvari a iza sebe ostavi više zakonskih nasljednika i oni se svi prihvate zakonskog nasljeđa? U tom slučaju vlasništvo ostavioca od 1/1 se dijeli na dijelove u omjerima koje nasljednici nasljeđuju svog ostavioca. (Recimo ako ostavioc iza sebe ostavi dvoje dijece oni će naslijediti od po ½  suvlasništva na imovini. Ako ostavioc recimo ostavi 3 dijece od kojih je jendo umrlo i ono iza sebe ostavi 2 dijece onda će njegova živa dijeca nasljediti od po 1/3 suvlasništva a dvoje unučadi od po 1/9. )

2. Upravljanje suvlasničkim udijelima

Kada se utvrdi suvlasnička zajednica, drugo pitanje koje se postavlja je kako sa tom nekretninom upravljati? Zakon o stvarnim pravima kaže da “Suvlasnik ima pravo da stvar posjeduje i da se njome koristi srazmjerno svom idealnom dijelu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika.”( Čan 27 stav 1. Zakona o stvarnim pravima). Međutim suvlasnici imaju i određena ograničenja po pitanju korištenja nekretnine. On korištenjem svog suvlasničkog udijela ne može  ometati druge suvlasnike da koriste svoje suvlasničke udjele. Ukoliko jedan suvlasnik želi da proda svoj suvlasnički dio on pod istim uvjetima prodaju udijela mora ponuditi drugim suvlasnicima. Ponuda mora biti u pisanoj formi a suvlansici moraju u roku od 30 dana od dana dostave ponude da odgovore na ponudu. Ukoliko ne odgovore onda se smatra da su odustali i suvlasnik može prodati svoj suvlasnički udio trećem licu. Postoji još jedno ograničenje a to je da trećem licu ne može prodati ispod cijene koju je nudio suvlasnicima. Ukoliko se suvlasnički udio proda bez ponude drugim suvlasnicima, suvlasnici imaju pravo  da traže poništenje ugovora u čemu će se sasvim sigurno uspjeti. Nešto što se mora znati je to da ukoliko se radi o poklonu suvlasničkog udjela tada se ponuda ne mora dostavljati suvlasnicima, što je sasvim logično.

3. Dioba suvlasničkih udijela

Uprkos svim zakonskim zaštitama, u praksi dolazi do čestih nesuglasica između suvlasnika. Da bi se konačno riješio problem korištenja i upravljanja suvlasničkih udjela potrebno je izvršitio diobu suvlasničkih udijela. Shodno zakonu dioba se može vršiti fizički a  ako nije moguća fizička dioba onda se vrši tkz. civilna dioba. Ukoliko postoje saglasnosti suvlasnika diobu mogu vršiti ugovorom. Ugovor o diobi trenutno se zaključuje kod notara, stim da postoji indicija da će to strane u budućnosti moći i samostalno. Bez obzira na saglasnost  suvlasnika dioba ugovorno se neće moći izvršiti ako recimo nekretnina stambeni objekat nije etažiran. To znači da se stambeni objekat shodno suvlasničkim udijelima mora etažirati. Da bi se objekat etažirao on mora biti biti sagrađen legalno i u skladu sa projektom. Svaka etažna cijelina  mora funcionisati zasebno. Ako je u pitanju zemljište tu se radi parcelacija (cijepanje parcela shodno suvlasničkim udijelima). Ako se stvore ove pretpostavke, ugovorna dioba je moguća. Ukoliko postoji saglasnost a nisu stvorene pretpostavke a postoji spor onda se dioba radi putem vanparničnog postupka. Ukoliko ne postoji saglasnost a jedan od suvlasnika želi diobu onda on putem suda u vanparničnom postupku pokreće prijedlog za diobu nekretnina. Ukoliko u postupku jedan od suvlasnika učini spornim suvlasničke udjele sud će preknuti postupak diobe, te će predlagatelja uputiti da putem suda u parničnom postupku u roku od 30 dana pokrene parnicu kako bi riješio spor oko suvlasničkog udjela. Ako sud nastavi sa postupkom prvo će pokušati putem viještaka izvršiti fizičku diobu, a ukoliko nije moguća fizička dioba onda će po pravilima izvršnog postupka prodati nekretninu i podijeliti dobijeni novac shodno visini suvlasničkih udjela.

Ovaj rad je napisan u dosta suženoj formi, i naravno autor čitaocima stoji na raspolaganju da u svako doba da dodatna objašnjenja u vezi suvlasništva i diobe suvlasničkih udjela.

Doc.dr.Esad Hrvačić