Da li suvlasnik može steći pravo vlasništva dosjelošću na suvlasničkom udjelu drugog suvlasnika?
Vlasništvo spada u kategoriju stvarnih prava i uređeno je posebnim Zakonima o stvarnim pravima FBIH i RS. Znači ne postoji krovni zakon na nivou BIH, ali ova dva zakona u velikom obimu su identična. Pitanje koje se može i treba postaviti je to zbog čega nije donesen krovni Zakon o stvarnim pravima BIH, jer se ovim zakonom u mnogome uređuje i status držane imovine kao jedno od najspornijih pitanja. Također većina pravniih instituta stvarnog prava su univerzalni u okvirima zakonodavstva EU.
Međutim tema ovog rada nije da se bavim tom problematikom,već da pokušam objasniti jedno pravno pitanje koje se u praksi veoma često dešava. Radi se o sticanju prava vlasništva dosjelošću suvlasnika na suvlasničkim udjelima drugih suvlasnika. Sudska praksa po tom pitanju je različita i u jako mnogo slučajeva sudovi dosuđuju to pravo, mada smatram da taj stav nije u skladu sa odredbama Zakona o stvarnim pravima. Ovdje će mo se baviti Zakonom o stvarnim pravima FBIH.
Prvo će mo da objasnimo šta je institut dosjelosti. Članom 58. Zakoan o stvarnim pravima je određeno:
„ (1) Samostalni posjednik stječe dosjelošću pravo vlasništva na nekretnini, ako mu je posjed zakonit i savjestan, a nije pribavljen silom, prijetnjom ili zlouporabom povjerenja, protekom deset godina neprekidnoga posjedovanja.
(2) Samostalni posjednik nekretnine, čiji je posjed savjestan, stječe dosjelošću vlasništvo na nekretnini protekom dvadeset godina neprekidnog posjedovanja.
(3) Vrijeme potrebno za dosjelost počinje teći onoga dana kad je posjednik stupio u samostalni posjed stvari, a završava se istekom posljednjeg dana vremena potrebnog za dosjelost.
(4) U vrijeme posjeda uračunava se i vrijeme, za koje su prethodnici sadašnjega posjednika neprekidno posjedovali stvar kao zakoniti i savjesni samostalni posjednici, odnosno kao savjesni samostalni posjednici.
(5) Uračunavanje vremena je moguće i ukoliko su posjednici različitog kvaliteta, pri čemu se vrijeme za koje su posjedovali prethodnici sadašnjeg posjednika preračunava u vrijeme potrebno za dosjelost.
(6) Smatra se da je nasljednik savjesni posjednik od trenutka otvaranja nasljedstva i u slučaju kad je ostavitelj bio nesavjestan posjednik, ako se ne dokaže da je znao ili morao znati da mu ne pripada pravo na posjed.
(7) Na prekid odnosno zastoj proteka vremena dosjelosti na odgovarajući način se primjenjuju odredbe o prekidu, odnosno zastoju proteka rokova za zastaru potraživanja. “
Imamo dva osnova sticanja prava vlasništva dosjelošću prvi je protekom roka od 10 godina zakonitog i savjesnog posjeda a drugi uvjet je 20 godina savjesnog posjeda. Zakoniti posjed podrazumjeva da mora postojati valjan pravni osnov ulaska u posjed. Valjan pravni osnov je zakoniti ugovor koji ima određnh pravnih nedostataka zbog čega isti nije mogao biti osnov za upis prava vlasništva. Savjesnost znači da posjednik nije mogao znati niti je znao da nekretnina koju koristi nije njegova nekretnina. Znači njegovo uvjerenje o sticanju vlasništva je bilo neupitna. U praksi to znači da ako je posjednik znao da su u zemljišnim knjigama bila upisana treća lica a koristi tu nekretninu njegov posjed se ne može smatrati savjesnim. Savjesnost se pretpostavlja, a ista se dokazuje samo ako tuženi ospori savjesnost.
Kakav je pravni status je suvlasnika? Suvlasništvo je regulisano odredbom člana 27 Zakona o stvarnim pravima koji gasi:
„(1) Suvlasnik ima pravo da stvar posjeduje i da se njome koristi srazmjerno svom idealnom dijelu, ne povređujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnik može raspolagati svojim dijelom bez suglasnosti ostalih suvlasnika.
(2) Kad suvlasnik nekretnine prodaje svoj dio, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovnine, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno.
(3) Suvlasnik koji ima namjeru prodati svoj suvlasnički dio dužan je putem preporučene pošiljke po pravilima parničnog postupka o dostavi ili putem notara obavijestiti druge suvlasnike o tome navodeći tačne zemljišnoknjižne i katastarske podatke nekretnine, cijenu i ostale uvjete prodaje. (4) Ako ponuđeni suvlasnici ne obavijeste ponuditelja na isti način na koji je učinjena ponuda u roku od 30 dana od dana prijema ponude o prihvatu ponude, suvlasnik može prodati svoj dio drugoj osobi, ali ne po nižoj cijeni ili povoljnijim uvjetima.
(5) Ako suvlasnik ne izvrši prodaju svog suvlasničkog dijela u roku od šest mjeseci po isteku roka za prihvatanje ponude, dužan je u slučaju ponovne prodaje da postupi po odredbama stava 3. ovoga članka.
(6) Ako suvlasnik ne učini ponudu ostalim suvlasnicima sukladno odredbama st. 3. i 5. ovoga članka, odnosno ako nakon učinjene ponude proda trećoj osobi svoj suvlasnički dio pod povoljnijim uvjetima, suvlasnici koji imaju pravo preče kupovnine mogu sudskim putem zahtijevati da se ugovor poništi i da se njima pod istim uvjetima prenese vlasništvo na predmetnom suvlasničkom dijelu.
(7) Tužba iz stavka 6. ovoga članka može se podnijeti u roku od 30 dana od dana kada je nositelj prava preče kupovnine saznao za prodaju i uvjete prodaje, a najkasnije u roku od jedne godine od dana zaključenja ugovora.
(8) Pravo preče kupovnine suvlasnika je isključeno ako se radi o nekretnini koja je po kulturi u katastru odnosno zemljišnim knjigama označena kao pristupni ili prilazni put.”
U procesnom smislu suvlasništvo predstavlja suparničarstvo. To znači da se suvlasnici trebaju tretirati kao jedna stranka jer na jednoj nekretnini dijele pravo na svakom dijelu iste, sve dok se ne uradi razvrgnuće suvlasničke zajednice. Citiranom odredbom je jasno definisano da svaki suvlasnik ima pravo da raspolaže sa svojim suvlasničkim udjelom nezavisno od drugog suvlasnika. To dalje znači da je svaki suvlasnik svjestan, zna i mora znati da se nalazi u suvlasničkoj zajednici, a samim time se isključuje uvjet savjesnosti. Ono na što suvlasnik ima pravo je pravo upravljanja i ograničenog prava raspolaganja suvlasničkim udjelom, pravo zaštite suvlasničkim udjelom kao i pravo da traži razvrgnuće suvlasničke zajednice.
Imajući u vidu navedeno smatram da se pravo vlasništva dosjelošću na suvlasničkim udjelom ne može steći od strane drugog suvlasnika. Svaka drugačija sudska odluka bi bila protivna odredbama Zakona o stvarnim pravima.
Doc.dr. Esad Hrvačić
