Doc.dr.Esad Hrvačić, Sticanje prava vlasništva građenjem na tuđem zemljištu prema Zakonu o vlasničko-pravnim odnosima i Zakonu o stvarnim pravima FBIH

Sticanje prava vlasništva građenjem na tuđem zemljištu prema Zakonu o vlasničko-pravnim odnosima i Zakonu o stvarnim pravima FBIH

Uvod

Stikine prava vlasništva građenjem na tuđem zemljištu jedno je od ključnih pitanja u imovinsko-pravnim odnosima. U Federaciji Bosne i Hercegovine, ovo pitanje uređuju dva osnovna zakona:

1. Zakon o vlasničko-pravnim odnosima FBiH (ZVPO), koji propisuje opće principe vlasništva i regulaciju odnosa među vlasnicima i graditeljima.
2. Zakon o stvarnim pravima FBiH (ZSP), koji pruža preciznija rješenja za specifične situacije kao što su dogradnja, ugradnja i pravo građenja.

Ovaj rad daje pregled načina na koje pravo vlasništva može biti stečeno kroz građenje, s posebnim naglaskom na zakonitost postupanja i pitanje savjesnosti graditelja.

1. Sticanje vlasništva prema Zakonu o vlasničko-pravnim odnosima FBiH (ZVPO)
2. Gradnja u dobroj vjeri (član 27 ZVPO)

Ako osoba u dobroj vjeri izgradi objekt na tuđem zemljištu, vjerujući da ima pravo graditi na toj parceli, ona može steći vlasništvo nad objektom i pripadajućim dijelom zemljišta. Ovo je moguće ako vlasnik zemljišta zna za izgradnju, ali se nije usprotivio. Vlasnik može zahtijevati naknadu tržišne vrijednosti zemljišta u roku od tri godine od saznanja ili najkasnije deset godina od završetka izgradnje.

2. Gradnja u lošoj vjeri i pravo na rušenje (član 28 ZVPO)

Ako graditelj svjesno gradi na tuđem zemljištu ili se vlasnik odmah usprotivi gradnji, vlasnik može:

1. Zahtijevati rušenje objekta i povrat zemljišta u prvobitno stanje.
2. Preuzeti objekat i isplatiti graditelju prosječnu građevinsku vrijednost.
3. Tražiti isplatu tržišne vrijednosti zemljišta.

Citirani tekst člana 28 ZVPO:

„Ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili ako to nije znao, a vlasnik se odmah usprotivio gradnji, vlasnik zemljišta može zahtijevati da mu pripadne pravo vlasništva na građevinski objekat ili da graditelj poruši građevinski objekat i vrati zemljište u prvobitno stanje ili da mu graditelj isplati prometnu vrijednost zemljišta.

Izuzetno od odredbe stava 1. ovog člana, sud može odlučiti da se izgrađeni građevinski objekat ne poruši, ako njegovo rušenje, s obzirom na okolnosti slučaja (vrijednost objekta, ponašanje vlasnika zemljišta i graditelja u toku izgradnje i sl.), ne bi bilo opravdano.”

1. Sticanje vlasništva prema Zakonu o stvarnim pravima FBiH (ZSP)
2. Dogradnja i ulaganja u zajedničke ili tuđe objekte (član 61 ZSP)

Prema članu 61, dogradnja, nadziđivanje ili ulaganje u zajedničke, suvlasničke ili tuđe zgrade ne dovodi do sticanja vlasništva, osim ako vlasnik drugačije odredi.

Citirani tekst člana 61:

„Dogradnjom, nadziđivanjem ili preuređenjem zgrada, odnosno prostorija u suvlasničkim, zajedničkim ili tuđim zgradama, kao i njihovom pregradnjom, ugradnjom ili ulaganjem u njih, ne može se steći vlasništvo, ako vlasnik (suvlasnici, zajedničari) dograđene, nadzidane, odnosno pregrađene nekretnine nije drugačije odredio.”

2. Građenje na zemljištu s pravom građenja (član 63 ZSP)

Ako se gradi na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja, nosilac tog prava ima ista prava i obaveze kao vlasnik zemljišta.

Citirani tekst člana 63:

„Kad je građeno na tuđem zemljištu opterećenom pravom građenja, nosiocu tog prava pripadaju prava i obaveze vlasnika zemljišta iz člana 59 (građenje na tuđem zemljištu) i člana 62 (prekoračenje međe građenjem) ovog zakona.”

III. Konačan stav o sticanju prava vlasništva građenjem prema ZVPO i ZSP

Na osnovu analize Zakona o vlasničko-pravnim odnosima FBiH (ZVPO) i Zakona o stvarnim pravima FBiH (ZSP), dolazimo do ključnih razlika u primjeni ova dva zakona. Oba zakona postavljaju kriterije za sticanje vlasništva građenjem na tuđem zemljištu, ali se razlikuju u svojoj vremenskoj primjeni i pravnom tretmanu specifičnih situacija.

1. Primjena ZVPO i ZSP u zavisnosti od vremena događaja

• Zakon o vlasničko-pravnim odnosima (ZVPO) primjenjuje se isključivo na slučajeve koji su nastali prije stupanja na snagu Zakona o stvarnim pravima FBiH (ZSP). Dakle, ukoliko je gradnja na tuđem zemljištu završena prije usvajanja ZSP-a, na taj slučaj će se primjenjivati odredbe ZVPO-a.
• Zakon o stvarnim pravima (ZSP) važi za sve događaje nakon njegovog stupanja na snagu. On donosi detaljnija pravila i preciznija rješenja za situacije koje uključuju građenje, dogradnju, ulaganje i prekoračenje međa.

2. Pravne posljedice savjesne i nesavjesne gradnje

Primjena ZVPO-a: Savjesnost graditelja i pravo na vlasništvo (čl. 27 i 28 ZVPO)

Prema ZVPO-u:

• Savjestan graditelj – Ako je osoba u dobroj vjeri gradila na tuđem zemljištu, ne znajući da ono nije njeno, a vlasnik zemljišta se nije usprotivio, graditelj stiče vlasništvo nad objektom i dijelom zemljišta potrebnim za upotrebu objekta.
• Nesavjestan graditelj – Ako je osoba znala da gradi na tuđem zemljištu ili se vlasnik odmah usprotivio, vlasnik može zahtijevati rušenje objekta ili isplatu tržišne vrijednosti zemljišta.

U ovim situacijama, sud može odlučiti da se objekat ne ruši, ako bi to bilo neopravdano, uzimajući u obzir ponašanje strana i vrijednost objekta. Međutim, nakon isteka roka od tri godine od završetka izgradnje, vlasnik zemljišta može tražiti samo naknadu, ali ne i rušenje.

Primjena ZSP-a: Dogradnja, ulaganja i pravo građenja (čl. 61-63 ZSP)

Zakon o stvarnim pravima (ZSP) preciznije reguliše situacije poput:

• Dogradnje i ulaganja u tuđe nekretnine (čl. 61). Dogradnjom ili ulaganjem u suvlasničke ili tuđe zgrade ne može se steći vlasništvo, osim ako vlasnik drugačije ne odredi. Osoba koja je ulagala ima pravo na naknadu prema pravilima obligacionog prava.
• Prekoračenje međe građenjem (čl. 62). Ako graditelj u dobroj vjeri prekorači međe, on može steći vlasništvo na zahvaćenom dijelu zemljišta uz obavezu isplate tržišne vrijednosti. Ako je gradnja bila nesavjesna, vlasnik može tražiti rušenje objekta i povrat zemljišta.
• Građenje na zemljištu s pravom građenja (čl. 63). Ako se gradi na zemljištu opterećenom pravom građenja, nosilac prava građenja ima ista prava i obaveze kao vlasnik zemljišta.

3. Nelegalna gradnja i nemogućnost sticanja vlasništva

Oba zakona ne propisuju da nelegalna gradnja ne može dovesti do sticanja vlasništva.

Međutim, nejasan  je pravni stav sudova da bez potrebnih građevinskih dozvola ili protivno urbanističkim propisima graditelj ne može biti smatran savjesnim, čak i ako nije znao da gradi na tuđem zemljištu. Zakon to nije definisao i u praksi sudova dolazi do nesporazuma koja prava imaju graditelji i kada se smatraju savjesnim. Sudovi obično ne prave razliku između nelegalnih i legalnih građevina. Sudovi ne prave razliku ni u kojoj se vrsti građevina radi. Tako se nekada za sud smatra dovoljnom građevinom potporni zid koji je 20 cm iznad zemlje ili obična ograda, što je sudu dovoljno da takvom graditelju priznaju pravo sticanja vlasništva na zemljištu, a vlasniku pravo na naknadu. Smatram da je to nepravilan stav i da isti treba u praksi sudova primijeniti.Sud može odbiti rušenje objekta, ali samo ako bi rušenje bilo neopravdano s obzirom na vrijednost objekta i ponašanje stranaka tokom gradnje. Međutim, to ne znači da će nelegalno izgrađen objekat biti legalizovan sudskom odlukom.

Nelegalni objekti ne uživaju zakonsku zaštitu, a graditelj nema pravo tražiti sticanje vlasništva na osnovu takve gradnje.

I ZVPO i ZSP predviđaju mogućnost da sud donese odluku o odbijanju rušenja objekta, ali samo ako bi to bilo neopravdano i ako su postojale olakšavajuće okolnosti tokom izgradnje (npr. ako vlasnik zemljišta nije reagovao na vrijeme ili je dao prećutnu saglasnost), što ako se ne uzme u obzir gore iznesen sav može dvesti do povrede rava vlasništva, a koje je jedno od temeljnih ljudskih prava.