Raskid Ugovora o Zakupu Poslovnih Prostorija
Uvod
Ugovor o zakupu poslovnih prostorija predstavlja ključan pravni dokument koji reguliše odnos između zakupodavca i zakupca, definišući prava i obaveze obje strane. Raskid ugovora o zakupu može nastati iz različitih razloga, uključujući neplaćanje zakupnine, neovlaštenu upotrebu prostora, ili prestanak obavljanja djelatnosti. U Federaciji Bosne i Hercegovine, zakonodavac je kroz niz izmjena i dopuna Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija detaljno regulisao uslove pod kojima se može izvršiti raskid ovakvog ugovora. Ovaj rad će se fokusirati na odredbe relevantne za raskid ugovora o zakupu poslovnih prostorija prema važećem zakonodavstvu Kantona Sarajevo.
Pravni Okvir
Zakoni koji regulišu zakup poslovnih prostorija u Kantonu Sarajevo su:
- Zakon o zakupu poslovnih zgrada i prostorija (“Službeni list RBiH”, br. 33/77, 12/87, 30/90, 3/93 i 13/94)
- Zakon o preuzimanju, izmjenama i dopunama Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija (“Službene novine Kantona Sarajevo”, br. 14/97, 29/09, 40/15 i 32/19)
- Zakon o izmjenama Zakona o preuzimanju, izmjenama i dopunama Zakona o zakupu poslovnih zgrada i prostorija (“Službene novine Kantona Sarajevo”, br. 1/96, 2/96, 3/96, 16/97, 14/00, 4/01, 28/04 i 6/13)
Otkazni Rok
Prema članu 28. izmijenjenog zakona, otkazni rok za raskid ugovora o zakupu poslovnih prostorija, ukoliko nije drugačije određen ugovorom, iznosi tri mjeseca. Ovaj period omogućava zakupcu dovoljno vremena da pronađe alternativni prostor, dok zakupodavcu daje sigurnost da će imati dovoljno vremena da pronađe novog zakupca.
Raskid Ugovora zbog Neplaćanja Zakupnine
Jedan od ključnih razloga za raskid ugovora o zakupu je neplaćanje zakupnine. Prema članu 29. izmijenjenog zakona, ukoliko zakupac nije izvršavao obavezu plaćanja zakupnine i vodi se sudski postupak za naplatu duga od četiri i više nenaplaćenih zakupnina, zakupodavac ima pravo:
- Otkazati ugovor o zakupu poslovnog prostora prije sudske presude.
- Izvršiti iseljenje zakupca uz asistenciju nadležnih organa Ministarstva unutrašnjih poslova Kantona Sarajevo.
Nadležna općinska služba donosi rješenje o iseljenju zakupca iz poslovnog prostora u roku od osam dana od dana prijema rješenja. Žalba protiv rješenja službe ne odlaže njegovo izvršenje, čime se osigurava brzina i efikasnost u zaštiti prava zakupodavca.
Neobavljanje Djelatnosti i Prestanka Korištenja Prostorija
Prema dopunama Zakona iz 2019. godine, u članu 29. dodat je novi stav 4. koji predviđa mogućnost raskida ugovora ukoliko zakupac ne otpočne obavljati djelatnost u roku od tri mjeseca od dana uvođenja u poslovni prostor ili prestane koristiti poslovni prostor duže od dva mjeseca. Nakon uručene opomene i raskida ugovora, zakupodavac ima pravo izvršiti iseljenje zakupca. Nadležna općinska služba izdaje rješenje o iseljenju u roku od osam dana od prijema rješenja, a žalba na rješenje ne odlaže njegovo izvršenje.
Postupak Iseljenja
Član 37. izmijenjenog zakona dodatno definiše postupak iseljenja zakupca. Ako zakupac ne preda ispražnjene poslovne prostorije u roku određenom u članu 29., zakupodavac može sam sprovesti postupak iseljenja zakupca iz poslovnog prostora. U ostalim slučajevima, zakupodavac može putem tužbe kod nadležnog suda tražiti predaju ispražnjenih poslovnih prostorija.
Zaključak
Raskid ugovora o zakupu poslovnih prostorija predstavlja kompleksan proces koji zahtijeva precizno poštivanje zakonskih odredbi kako bi se zaštitila prava obje strane. Zakonodavac u Federaciji Bosne i Hercegovine, a posebno u Kantonu Sarajevo, kroz izmjene i dopune zakona, omogućava zakupodavcima da na efikasan način zaštite svoja prava u slučajevima kada zakupci ne izvršavaju svoje obaveze. Posebna pažnja posvećena je situacijama neplaćanja zakupnine i prestanka korištenja prostora, čime se osigurava kontinuitet u poslovanju i zaštita investicija zakupodavaca.
