Etažiranje nekretnina
Prje nego objasnimo postupak etažiranja pokušaću da definišem termin etažiranje. Etažiranje podrazumjeva diobu jedne nekretnine na funkcionalne dijelove gdje svaki etažni dio može zasebno funkcionisati. Etažni dio je funkcionalni dio nekretnine koji se dobije etažiranjem.
Da bi se što bolje razumio pojam etažiranja poznato da je svaka legalna nekretnina uknjižena u zemljišne knjige i knjige katastra. Zemljišne knjige se nalaze pri nadležnim sudovima a knjige katastra pri mjesno nadležnim općinama. Uknjižba nekretnina se vrši na način što se nekretnina gradi na osnovu izdate građevinske dozvole. Kada se nekretnina u potpunosti sagradi onda se provodi postupak tehničkog prijema. U tehničkom prijemu se ispitje da li je nekretnina sagrađena prema izvedbenom projektu. Kada se utvrdi da nema odstupanja, pravi se prijavni list na osnovu kojeg se nekretnina upisuje u zemljišne knjige i knjige katastra. Za postupak etažiranja je veoma bitan izvedbeni projekat koji se arhivira u nadležnoj općinskoj službi.
Vlasnici nekretnina nekada imaju pravni interes da se izvrši etažiranje nekretnina. Posebno se to odnosi na nekretnine sa više suvlasnika, jer je etažiranje prvi preduvet za diobu suvlasničke zajednice.
Prva pravna radnja koja se preduzima u postupku etažiranja je sačinjavanje projekta etažiranja od strane vještaka građevinske struke. Projekat etažiranja se sačinajva na način da se izdvoje sve funkcionalne etažne cijeline koje moraju sve zasebno funkcionisati. U praksi veoma često postoji odstupanje postojećeg stanja od izvedbenog projekta. Ukoliko postoji odstupanje problem će nastupiti onda kada se projekat etažiranja dostavi općini.
Drugi korak je da se projekat etažiranja dostavi nadležnoj općinskoj službi. Nadležna općinska služba vrši upoređivanje projekta etažiranja sa izvedbenim projektom, i kada se utvrdi da nema značajnih odstupanja izdaje se potvrda o etažiranju.
Nakon što se izda potvda o etažiranju preduzma se treća radnja. Treća pravna radnja je da se projekat etažiranja skupa sa potvrdom preda zemljišno knjižnom uredu. Zemljišno knjižni ured za svaku formiranu etažnu cijelnu formira poseban zemljišno knjižni izvadak. Tako nekretnina dobija onoliko zemljišno knjižnih izvadaka koliko ima funkcionalnih etažnih jedinica.
Nakon etažiranja vlasnik ili vlasnici mogu da raspolažu sa svakom etažnom cijelinom neovisno od ostalih.
Ako ima više suvlasnika na svakoj etažnoj cijelini se upisuju svi suvlasnici sa svojim suvlasničkim udjelima.
Kao što smo kazali kada se izvrši etažiranje a ima više suvlasnika, suvlasnici sporazumno mogu sačiniti ugovor o diobi na način da se dogovore koja etažna cijelina će pripasti kojem suvlasniku. Nakon sačinjavanja ugovora i provođenja procedure poreske uprave, ugovor se dostavlja zemljišno knjižnim uredima gdje na etažnim cjelinama upisuju pojedini vlasnici sa dijelovima 1/1 onako kako su se dogovorili ugovorom.
Međutim u praksi veoma često postoji spor između suvlasnika u vezi diobe nekretnina. Ukoliko postoji spor jedini način je da se dioba učini putem suda u vanparničnom postupku. Predlagatelj je suvlasnik koji ima pravni interes a protvnici su ostali suvlasnici. Zakon koji se primjenjuje je Zakon o vanparničnom postupku (čl. 161-167 Zakona).
Kao što se može zaključiti postupak etažiranja je veoma značajna pravna radnja koje je bitna pretpostavka da suvlasnici putem etažiranja rješe svoje suvlasničke odnose.
